Міжнародний капітал помітно активізувався на ринку житлової нерухомості Німеччини: у третьому кварталі 2026 року на іноземних покупців припало близько 75% інвестиційного обсягу в цьому сегменті, свідчать дані міжнародної консалтингової компанії CBRE.

Обсяг угод з житловою нерухомістю Німеччини в липні–вересні склав близько €2,3 млрд, що стало найкращим квартальним результатом з початку року. Порівняно з другим кварталом інвестиційний оборот збільшився приблизно на 17%.

Загалом за січень-вересень 2026 року обсяг інвестицій у німецьке житло наблизився до 5,9 млрд євро, що приблизно на 4% менше, ніж за аналогічний період минулого року.

При цьому CBRE не розкриває географічну структуру іноземних інвесторів і не вказує, капітал з яких саме країн забезпечив основну частину цих вкладень. Тому 75% слід розглядати як частку всього закордонного інституційного капіталу, а не як показник інвестицій громадян якоїсь конкретної країни.

Йдеться переважно про професійних інвесторів — інвестиційні фонди, керуючі компанії, family offices та інших великих власників капіталу, які купують житлові портфелі та багатоквартирні об’єкти. Ці дані не відображають активність приватних іноземців, які купують окремі квартири або будинки в Німеччині.

Основну роль у відновленні ринку відіграли великі портфельні угоди. На портфелі в третьому кварталі припало близько 75% загального інвестиційного обсягу, причому понад половину квартального обороту забезпечили лише кілька великих транзакцій.

Основним об’єктом інтересу залишаються існуючі житлові будівлі та вже завершені новобудови — на них припало близько 89% угод. Інвестиції в проєкти на ранній стадії будівництва, включаючи forward purchase та forward funding, залишаються значно слабшими.

CBRE пов’язує це зі скороченням пропозиції нових багатоквартирних проєктів. Висока вартість будівництва та фінансування, а також ризики для девелоперів обмежують запуск нових об’єктів.

Найактивнішими були інвестори, орієнтовані на вищу прибутковість та подальше зростання вартості нерухомості. На стратегії value-add та opportunistic припало близько 58% квартального інвестиційного обсягу, тоді як на більш консервативні core та core-plus — близько 42%.

При цьому кількість угод скоротилася до 44 проти 51 у другому кварталі. Таким чином, збільшення обороту пояснюється не зростанням кількості покупок, а насамперед більшим середнім розміром транзакцій.

Житлова нерухомість залишається найбільшим сегментом німецького інвестиційного ринку: за перші дев’ять місяців року на неї припало близько 25% усього обсягу інвестицій у нерухомість Німеччини.

Особлива увага міжнародного капіталу, як і раніше, зосереджена на семи найбільших ринках країни — Берліні, Мюнхені, Франкфурті, Гамбурзі, Дюссельдорфі, Кельні та Штутгарті. При цьому CBRE відзначає зростаючий інтерес і до регіональних ринків, де інвестори розраховують отримати більш привабливе співвідношення ризику та прибутковості.

Середня пікова прибутковість багатоквартирних будинків у найбільших містах у III кварталі зросла на 0,2 процентного пункту — до 3,59%, що зробило ціни входу більш привабливими для частини інвесторів.

Джерело: CBRE Germany — Residential Investment Market Q3 2026